« Le patrimoine immobilier doit devenir un levier de la politique locale »

Quels sont les principaux enseignements que vous tirez du premier Observatoire ?

Nous accompagnons les acteurs publics depuis vingt ans, dont une dizaine d’années sur l’immobilier. Nous avions donc une connaissance de terrain, mais ce travail d’analyse nous a permis de dégager trois grands enseignements. Le premier concerne la composition du patrimoine. Lorsque l’on parle de bâtiments publics, on pense spontanément aux mairies, aux écoles ou aux gymnases. Or, 54 % des bâtiments recensés sont classés dans la catégorie résidentielle. Le secteur public joue un rôle important dans le logement et l’hébergement, notamment à travers les bailleurs sociaux publics et la sphère sanitaire et sociale. Le deuxième enseignement est que près d’un bâtiment sur cinq n’a pas d’usage renseigné dans les données nationales. Enfin, plus d’une entité publique sur deux a enregistré au moins une cession entre 2022 et 2024. Le patrimoine public est donc loin d’être figé : il circule, se transforme et fait l’objet d’arbitrages.

Un bâtiment sans usage renseigné est-il un bâtiment dont la collectivité ne sait pas quoi faire ?

Non, et cette distinction est essentielle. Le bâtiment est répertorié. Très souvent, la collectivité sait qu’il accueille une association, une crèche ou un autre service. Mais cette information ne figure pas nécessairement dans les données foncières nationales. L’absence de renseignement ne signifie donc ni que le bâtiment est vide, ni qu’il est mal géré. Ce qui manque, c’est une vision consolidée du parc. Connaître chaque bâtiment individuellement et disposer d’une lecture globale de son patrimoine sont deux choses différentes. Or, cette vision d’ensemble permet de comparer les usages, les coûts, l’occupation et les besoins futurs. Sans elle, il est plus difficile de construire une stratégie à long terme : que veut-on conserver aujourd’hui ? Quels équipements seront nécessaires dans cinq ans ? Quels biens peuvent changer de fonction ? C’est tout l’intérêt d’un schéma directeur immobilier.

Pourquoi les intercommunalités et les syndicats présentent-ils davantage de bâtiments sans usage renseigné ?

Il faut éviter de parler de bons ou de mauvais élèves. Ces différences tiennent notamment à l’histoire des organismes et à la manière dont leur patrimoine s’est constitué. Les intercommunalités ont reçu des biens au fil des transferts de compétences et des évolutions institutionnelles. La transmission du patrimoine n’a pas toujours été accompagnée de toutes les informations et de tous les documents nécessaires. Cela peut expliquer une partie des lacunes observées. Dans notre étude, environ 36 % de leur bâti n’a pas d’usage renseigné, contre 7 % dans la sphère sanitaire et sociale. Pour un établissement hospitalier ou un bailleur social, la vocation d’une grande partie des bâtiments est directement liée à son activité. Mais ces écarts doivent être compris dans leur contexte : ils ne suffisent pas à juger la qualité de gestion d’un organisme.

Vous constatez de nombreux mouvements de patrimoine. Peut-on en conclure que les collectivités vendent davantage ?

Pas à partir de ces seules données. Dans l’Observatoire, une cession désigne la sortie d’un bien du patrimoine d’une entité. Cela comprend les ventes, mais également les transferts entre acteurs publics et les régularisations cadastrales. Une petite parcelle peut, par exemple, changer de propriétaire à l’occasion d’une régularisation. Il ne faut donc pas assimiler toutes les cessions à des ventes au secteur privé. Notre objectif était précisément d’observer les mouvements du patrimoine dans leur ensemble. En 2024, les données enregistrent d’ailleurs davantage d’entrées de biens que de sorties. Cela ne permet pas d’établir un solde financier d’achats et de ventes, mais montre que les parcs évoluent. Dans les villes moyennes et grandes, plus de neuf organismes sur dix ont enregistré au moins une cession cette année-là. Le mouvement est bien installé.

Sur le terrain, observez-vous un changement dans la manière dont les élus considèrent leur patrimoine ?

Oui. Depuis environ cinq ans, nous constatons une véritable prise de conscience. Le patrimoine n’est plus seulement considéré comme un ensemble de bâtiments nécessaires au fonctionnement des services. Il devient un sujet stratégique. Cette évolution tient à la fois à une réflexion sur les usages et à des contraintes très concrètes : hausse des coûts de l’énergie, des matériaux, de l’entretien et des prestations. Les collectivités s’interrogent davantage sur ce que leurs bâtiments leur coûtent, sur leur utilité et sur leur potentiel. Certaines recrutent des personnes chargées de ces questions. Nous recevons aussi davantage de demandes d’accompagnement pour expertiser des biens, envisager des scénarios ou préparer une vente. Gérer un bâtiment au quotidien, apprécier sa valeur et organiser sa cession mobilisent des compétences différentes.

Votre étude ne renseigne ni l’état des bâtiments, ni leur occupation réelle. Comment passer de cette photographie à des décisions concrètes ?

Les données nationales dont nous disposons ne permettent pas de mesurer la vacance, l’état technique ou la performance énergétique des biens. Nous ne pouvons donc pas identifier, à partir de l’Observatoire, un stock de bâtiments immédiatement disponibles pour de nouveaux usages. Pour aller plus loin, il faut travailler au cas par cas. Cela suppose de consulter les documents, de se rendre sur place, d’examiner l’occupation, les coûts et les possibilités de transformation. Ce travail permet ensuite de comparer plusieurs scénarios et leurs conséquences pour la collectivité. Certaines collectivités s’appuient sur des schémas directeurs immobiliers et énergétiques pour hiérarchiser leurs investissements. Mais cette démarche représente un coût, en temps de travail interne ou en prestations extérieures. Elle doit être adaptée à la taille du parc et aux moyens disponibles. Une petite commune n’a pas les mêmes besoins qu’une métropole.

Rénover, transformer, mutualiser ou vendre : comment arbitrer sans sacrifier les besoins futurs du territoire ?

Il n’existe pas de réponse uniforme. L’État, une grande ville et une petite commune n’ont ni les mêmes patrimoines ni les mêmes enjeux. La première étape consiste à connaître les biens : leur usage, leur état, leur occupation et leur coût. Ensuite, il faut rapprocher ces informations du projet de la collectivité.
Le patrimoine est un outil de politique locale. Il permet d’accueillir des services, des associations, des équipements ou des logements d’urgence. Les élus doivent pouvoir s’en saisir pour mettre en œuvre leurs priorités. Un bien vide mérite d’être interrogé : a-t-il encore une utilité pour la collectivité ? Peut-il accueillir une nouvelle activité ? Sa rénovation est-elle pertinente ? Une cession peut être une réponse, mais elle doit résulter d’une réflexion sur les besoins et les possibilités du territoire. L’enjeu est de donner au patrimoine une fonction dans le projet local.

Comment apprécier la valeur d’un bien public, au-delà de sa surface ?

On ne peut pas prendre un prix moyen au mètre carré et le multiplier par une surface pour obtenir une estimation pertinente. Il faut examiner les caractéristiques du bien, sa situation, les contraintes qui lui sont attachées et les usages envisageables. C’est pourquoi nous n’avons pas attribué de valeur globale au patrimoine recensé dans l’Observatoire. Nous réalisons ce travail à l’échelle des biens que nos partenaires nous confient, après une analyse détaillée. Lorsque la décision de vendre est prise, nous cherchons à donner au bien une visibilité aussi large que possible, localement et au-delà, puis à mettre les acquéreurs potentiels en concurrence. Le prix compte, bien sûr, mais l’objectif est aussi de faire émerger des projets susceptibles de redonner une utilité au bâtiment ou au terrain.

Cet Observatoire sera-t-il reconduit ?

Oui, nous souhaitons en faire un rendez-vous annuel. Nous préparons déjà l’édition 2027. La première a nécessité un important travail de collecte et de structuration ; nous disposons désormais d’une base pour suivre les évolutions à méthode constante. Les données arrivent avec un décalage lié à l’enregistrement des mutations. L’intérêt sera de voir si les tendances observées se confirment, comment les usages sont renseignés et comment les mouvements de patrimoine évoluent. Nous pourrons aussi observer les changements autour des années électorales. Cette continuité permettra de dépasser la photographie initiale pour mieux comprendre les transformations des parcs publics.