« L’habitat indigne ne se résoudra pas sans un partenariat étroit avec les collectivités »

Quelle est aujourd’hui l’ampleur du phénomène de l’habitat indigne en France ?

Il faut rester modeste car personne ne dispose aujourd’hui d’une vision totalement exhaustive du phénomène. Les estimations du gouvernement font état d’environ 400 000 logements indignes, tandis que certaines associations avancent le chiffre de 650 000. Quoiqu’il en soit, l’habitat indigne concerne potentiellement plus d’un million de personnes. La difficulté est qu’il reste souvent invisible. Les outils de recensement existent, mais la meilleure façon d’identifier les situations reste de travailler au plus près des territoires et des collectivités locales. 

Les collectivités ont-elles les moyens d’agir seules face à ces situations ?

Les collectivités disposent aujourd’hui d’un arsenal réglementaire relativement complet. Elles peuvent mobiliser des outils de détection comme le permis de louer ou réaliser des diagnostics à l’échelle d’un quartier. En revanche, lorsqu’il s’agit d’intervenir sur des immeubles très dégradés, les difficultés deviennent considérables. Nous parlons souvent de bâtiments anciens, fragilisés, parfois dangereux, dont la réhabilitation est complexe techniquement et coûteuse financièrement. leur est souvent difficile d’anticiper et de traiter les situations avant qu’elles ne deviennent critiques. 

Quel est précisément le rôle de Digneo ?

Dignéo a été créé après l’effondrement dramatique des immeubles de la rue d’Aubagne à Marseille en 2018. Le groupe Action Logement a confié à Foncière Logement la mission de développer un dispositif capable d’intervenir là où les autres opérateurs vont rarement. Notre rôle est de racheter des immeubles dégradés, de les réhabiliter intégralement puis de les remettre sur le marché sous forme de logements locatifs intermédiaires. Nous sommes aujourd’hui capables d’accompagner les collectivités sur des opérations complexes que peu d’acteurs acceptent de porter. 

En quoi votre dispositif se distingue-t-il des autres outils existants ?

Notre spécificité est de pouvoir intervenir sur toute la chaîne du projet. Nous travaillons directement avec les collectivités, les sociétés publiques locales ou les aménageurs. Nous apportons à la fois une capacité d’investissement, une ingénierie immobilière et une vision de long terme. L’habitat indigne ne peut pas être traité par un acteur seul. Notre approche repose sur la coopération avec les territoires afin de construire des réponses adaptées à chaque situation. 

Quel bilan tirez-vous des cinq premières années de Digneo ?

Le bilan est très positif. Le groupe Action Logement a doté le programme Digneo de 500 millions d’euros avec un objectif de transformation de 3 200 logements d’ici fin 2027. Aujourd’hui, plus de 2 500 logements sont déjà engagés dans des opérations de transformation et près de 1 000 sont en chantier. Nous avons atteint environ 75 % de notre objectif et l’appel à manifestation d’intérêt lancé récemment nous permet d’anticiper l’atteinte de la totalité du programme. Cela confirme que les besoins des collectivités sont considérables. 

L’habitat indigne est-il aussi un enjeu d’attractivité territoriale ?

Absolument. Réhabiliter l’habitat ancien, c’est améliorer le cadre de vie, revitaliser les centres-villes et renforcer l’attractivité économique des territoires. Les logements que nous produisons sont situés au cœur des villes, à proximité des commerces, des services et des emplois. C’est aussi un moyen de loger les salariés et de répondre aux attentes des entreprises qui rencontrent parfois des difficultés à recruter faute d’offre résidentielle adaptée. 

Faut-il désormais renforcer la prévention pour agir avant les situations de crise ?

La prévention est effectivement un enjeu majeur. Comme je disais, les collectivités disposent déjà d’outils pour repérer les situations à risque, mais les moyens restent très inégaux selon la taille des territoires. Les grandes métropoles disposent souvent d’une ingénierie importante, alors que les collectivités plus modestes sont parfois démunies. L’enjeu des prochaines années sera de renforcer les capacités de détection et d’accompagnement afin d’intervenir avant que les immeubles ne deviennent dangereux. Car en matière d’habitat indigne, agir tôt est toujours plus efficace que gérer l’urgence.