Les entrées de ville passent enfin du parking au quartier

Le grand parking du samedi pourrait bien devenir le quartier de demain. En France, 437 projets de transformation d’entrées de ville commerciales sont désormais engagés, selon la deuxième édition du Baromètre réalisé par Icade et le Groupe SCET HTC. Ensemble, ils représentent 8 606 hectares, soit une superficie équivalente à 82 % de celle de Paris et supérieure à celle de Strasbourg.

Un an après avoir évalué à 80 000 hectares le potentiel national de ces espaces, les auteurs de l’étude veulent montrer que leur mutation n’est plus seulement une promesse. Le mouvement touche toutes les régions et concerne aussi bien les grandes zones commerciales que les sites plus modestes : un projet sur deux porte sur une petite entrée de ville. Plus de sept opérations sur dix sont initiées par des acteurs privés, même si leur réalisation dépend largement de la coopération avec les collectivités. La plupart demeurent toutefois au stade des études. Transformer ces espaces impose de composer avec une propriété foncière morcelée, des commerces en activité, des infrastructures routières omniprésentes et des investissements à inscrire dans le temps long.

Logements, commerces et activités plutôt qu’un usage unique

Les nouveaux élus semblent prêts à ouvrir le chantier. Près de huit sur dix considèrent que la requalification des entrées de ville doit devenir une priorité de leur mandat. La moitié anticipe également une transformation profonde du commerce de périphérie dans les cinq à dix prochaines années. L’ambition ne consiste pas seulement à remplacer des magasins par des logements. Plus de 80 % des élus interrogés se déclarent favorables à la mixité fonctionnelle. Ils sont 83 % à estimer que la création de quartiers mixtes sur ces fonciers déjà artificialisés peut apporter une réponse partielle à la crise du logement. Une proportion presque identique, 81 %, y voit également une solution aux besoins de foncier économique pour les bureaux, les entrepôts, les locaux d’activité ou les équipements publics. Ces entrées de ville constituent ainsi un gisement foncier précieux à l’heure de la sobriété foncière. Leur densification permettrait de produire de nouveaux usages sans poursuivre l’étalement urbain, à condition d’améliorer simultanément les mobilités, les espaces publics et la place de la nature.

Six étapes pour passer à l’opérationnel

Pour aider les élus à sortir des intentions, le baromètre propose un vadémécum élaboré avec la Fédération des élus des Entreprises publiques locales. Première étape : dresser un état des lieux de chaque entrée de ville et définir une trajectoire à l’horizon 2050. Les auteurs recommandent ensuite de créer un observatoire permanent du commerce, de l’immobilier et du foncier. Les projets doivent aussi être inscrits dans les documents de planification, appuyés sur une instance permanente de dialogue et structurés autour d’un plan-guide. Dernière condition : disposer d’une ingénierie adaptée à chaque territoire. « Plus de 400 projets sont déjà engagés, et une large majorité d’élus y voit un levier concret pour répondre à la crise du logement comme aux besoins économiques de leur territoire », souligne Nicolas Joly, directeur général d’Icade. Pour Christophe Lasnier, directeur général délégué du Groupe SCET HTC, la complexité ne doit pas devenir « un frein à l’action ». La transformation est lancée, mais elle exigera une volonté politique durable et une coopération publique-privée étroite.