Ce que prévoit le volet logement de la loi « 3DS »

Adopté définitivement le 9 février, le projet de loi « 3DS » (différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification de l'action publique locale) comporte un volet important sur les logements sociaux et la loi « SRU », ayant connu pas mal de tensions durant les discussions parlementaires. Emmanuelle Wargon, la ministre déléguée au Logement, estime que le texte « rend désormais pérenne l’obligation pour les communes d’atteindre un seuil minimum de logements sociaux (25 ou 20%) ». Et de saluer une meilleure adaptation de cette obligation aux réalités locales, en renforçant le rôle du couple maire-préfet. Dans le document explicatif de la loi « 3DS », réalisé par le ministère de la Cohésion des territoires, un volet spécifique concerne le logement.

Adaptation des objectifs de rattrapage

La nouvelle loi permet, en premier lieu, de pérenniser l’objectif de production de logements sociaux au-delà de 2025 afin de garantir que toutes les communes l’atteignent. A défaut, les communes n’auraient plus eu d’objectifs de construction de logements sociaux après cette date et donc plus de sanctions. Or selon le bilan réalisé en 2020, 1100 communes restent déficitaires dont 280 sont carencées. En conséquence, la loi adapte les objectifs de rattrapage fixés tous les trois ans, avec un taux de rattrapage désormais fixé à 33% du déficit en logements sociaux. « Elle conforte par ailleurs les fondamentaux que sont le périmètre des communes concernées par l’obligation, et la typologie des logements décomptés au titre de l’obligation », précise le ministère du Logement. Les communes n’atteignant pas leurs objectifs continueront d’être prélevées, et, le cas échéant, carencées, tant que le taux cible, fixé à 20 ou 25%, ne sera pas atteint.

Création du contrat de mixité sociale

La loi crée le contrat de mixité sociale (CMS) qui permettra davantage de différenciation. Signé entre le maire, le président de l’intercommunalité et le préfet, il détermine les moyens mis en œuvre, notamment par la commune, pour l’atteinte des objectifs de rattrapage. Il ouvre la possibilité d’adapter ces objectifs de construction, avec un plancher fixé à 25% du déficit, en fonction de la situation et des difficultés de la commune.

La procédure d’élaboration et d’approbation de ces contrats est déconcentrée. Elle relèvera désormais exclusivement du préfet de département qui appréciera les circonstances locales justifiant d’une adaptation des objectifs. Elle se substitue à la précédente procédure d’adaptation qui nécessitait une décision du ministre du Logement.

Dispositif de contrôle et de sanction

Le droit actuel prévoit que les prélèvements financiers sur les communes déficitaires soient versés à l’intercommunalité délégataire des aides à la pierre ou à l’établissement public foncier (EPF) du territoire, dans l’objectif de soutenir la réalisation de logements locatifs sociaux. La loi 3DS renforce le contrôle de l’utilisation de ce prélèvement qui fera l’objet de rapports annuels au préfet, pouvant conduire au fléchage des fonds vers un autre bénéficiaire.

Le taux de majoration du prélèvement SRU d’une commune en cas de carence sera désormais directement proportionnel à l’écart entre le nombre de logements sociaux réalisés et l’objectif.

La loi redonne par ailleurs « de la souplesse et de la confiance au niveau local », estime le ministère : la carence d’une commune n’entrainera plus la reprise par le préfet des attributions de logements sociaux relevant du contingent communal. Le transfert du droit de préemption urbain au préfet restera automatique en cas de carence, mais ce dernier pourra, au cas par cas et sur demande et par décision motivées, le restituer à la commune pour lui permettre de conduire un projet précis, dans le cas où il aurait décidé de ne pas l’exercer.

Davantage de critères d’exemption

La loi 3DS adapte les critères permettant à certaines communes d’être exemptées de la loi SRU. Le critère d’exemption pour cause de faible desserte par les transports en commun est supprimé et remplacé par un critère d’isolement ou de difficultés d’accès aux bassins de vie et d’emplois environnants. Le critère d’exemption pour cause de faible tension sur la demande de logement social est étendu aux agglomérations de moins de 30 000 habitants.

Deux causes supplémentaires d’inconstructibilité seront désormais également prises en compte pour le critère d’exemption correspondant : la présence de champs captants d’eau potable, la présence de zones exposées au recul du trait de côte

Renforcer les objectifs de mixité sociale

Les territoires ayant déjà l’obligation depuis la loi « Egalité-citoyenneté » de 2017, auront huit mois pour signer une convention intercommunale d’attributions (CIA) à compter de la promulgation de la loi « 3DS ». Cette CIA fixe des objectifs d’attributions de logements sociaux pour les ménages modestes en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), pour conforter la mixité sociale. En l’absence convention signée, l’interco devra fixer à chaque bailleur les objectifs. A défaut, chaque bailleur sera assigné à attribuer au moins 25% des logements sociaux en dehors des QPV aux 25% des ménages les plus modestes.

La convention intercommunale fixera aussi désormais un objectif d’attribution aux travailleurs dits « clés » qui assurent des fonctions essentielles à la continuité de la vie du pays, en fonction des besoins et des bassins d’emploi locaux.

Prolonger l’expérimentation de l’encadrement des loyers

La mise en œuvre de l’expérimentation de l’encadrement des loyers, introduite dans la loi « Elan », est prolongée de trois ans, jusqu’au 23 novembre 2026. De nouvelles communes pourront également candidater jusqu’au 23 novembre 2022. Par ailleurs, le préfet pourra désormais déléguer aux collectivités son pouvoir de sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers par les bailleurs.

En outre, la loi élargit aux annonces de location passées par les particuliers la réglementation s’imposant aujourd’hui uniquement aux professionnels, relative aux informations minimales devant figurer dans l’annonce (notamment en ce qui concerne la mention de l’encadrement des loyers dans les zones concernées).

Renforcer le modèle des offices fonciers solidaires

Les offices fonciers solidaires (OFS) permettent de proposer à l’accession sociale à la propriété des appartements à des prix inférieurs de 30% en moyenne au prix du marché, car le prix du foncier est retiré du prix d’achat du logement. De nombreuses collectivités et acteurs du secteur ont développé ce modèle. La loi « 3DS » le conforte en permettant aux collectivités de déléguer le droit de préemption urbain aux OFS ou de garantir leurs emprunts. Les OFS pourront également réaliser des opérations intégrant d’autres fonctions que le logement, comme des commerces en pied d’immeuble ou des bureaux.

Retrait-gonflement des argiles : aide aux travaux

Certaines communes ont du mal à être reconnues en état de catastrophe naturelle pour le phénomène de retrait-gonflement des argiles, pourtant dramatique pour elles. Les mouvements de sol induits par le retrait-gonflement des argiles et amplifiés par les épisodes de sécheresse constituent un risque majeur en raison des dégâts matériels qu’ils provoquent. Ce phénomène représente 20% des arrêtés de catastrophe naturelle et 36% des coûts d’indemnisation.

Les particuliers doivent financer intégralement des travaux de réparation très coûteux et se trouvent contraints de quitter leur logement. Une ordonnance permettra de réformer ce système pour assurer une prise en charge des travaux de réparation les plus coûteux.

P.P.-S.

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