L’attractivité immobilière retrouvée des villes moyennes

L’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) et le Conseil supérieur du notariat (CSN) ont présenté, fin juin, les résultats du 3ème baromètre des villes moyennes. Il s’agit d’un outil d’analyse et de suivi annuel de l’évolution du marché de l’immobilier dans les 234 villes bénéficiaires du programme national Action Cœur de Ville (ACV).

Une dynamique durable
Les évolutions constatées, entre 2018 et 2021, confirment la tendance de fond d’une reprise de leur marché immobilier. Bonne nouvelle donc, cette dynamique semble durable. 
Selon Rollon Mouchel-Blaisot, directeur du programme national ACV, « les résultats traduisent les premiers impacts d’ACV qui vise à soutenir le développement durable des villes moyennes exerçant un rôle irremplaçable de centralité, et cela en investissant prioritairement dans la redynamisation des centres-villes ». Et de saluer la « nouvelle attractivité résidentielle et économique des villes moyennes qui sont de plus en plus reconnues pour ce qu’elles offrent : des logements plus spacieux et accessibles, un cadre de vie agréable et les commodités essentielles à proximité ». 

Augmentation des ventes et des prix
Depuis 2018, les évolutions sont positives dans les villes moyennes, preuve d’un phénomène durable, loin de certaines analyses décrivant un marché sinistré. En effet, le volume des ventes a augmenté de 17% sur trois ans dans les villes bénéficiaires du programme ACV et même de 20% lorsque l’on considère l’ensemble de l’agglomération. Cette hausse du volume des ventes concerne 164 villes sur les 200 étudiées et, dans 137 d’entre elles, cette augmentation a été corrélée à une augmentation semblable des prix, de l’ordre de 16,6% pour les maisons anciennes et de 15% pour les appartements anciens. 

Villes-centres et centres-villes plus accessibles
Toutefois, cette hausse n’est pas nécessairement synonyme d’accessibilité réduite au logement car le prix médian moyen des appartements et maisons reste inférieur dans les villes-centres ACV à celui observé dans le reste de leur agglomération. 
S’agissant du prix médian moyen au m2 des appartements par exemple, on observe un passage de 1353 €/m2 en 2018 à 1557 €/m2 en 2021 dans les villes-centres, contre une augmentation de 1666 €/m2 à 1832 €/m2 dans le reste des agglomérations sur la même période. 
Dans ce contexte, si l’augmentation des prix montre un dynamisme similaire à celles des périphéries, les villes-centres et leurs centres-villes restent donc en moyenne plus accessibles en termes de prix, même si ce constat est à nuancer compte tenu des disparités des situations locales. 

Proportions égales entre les villes moyennes et leurs périphéries
En 2021, sur les 200 villes moyennes étudiées, 84 sont plus dynamiques que le reste de leur EPCI. Parmi ces villes, 58 (29%) connaissent une augmentation du volume des ventes supérieure à celle également observée dans le reste de l’agglomération. Pour 22 d’entre elles (11%), ce sont même les villes-centres qui portent le marché local face à une périphérie qui décroît. 28 villes (14 %) connaissent des évolutions similaires au reste du territoire de leur EPCI.
À l’inverse, pour 88 villes du programme (44%), la périphérie reste plus dynamique que la ville-centre qui maintient ou voit décroître son marché. Dans 54, la périphérie est marquée par une augmentation du volume des ventes plus importante que celle observée dans la ville-centre. Au contraire, dans 29 villes-centres (14,5%), on note une diminution du volume de vente, malgré une augmentation dans le reste de l’EPCI. Enfin, parmi les agglomérations connaissant une baisse générale du volume de ventes, cinq villes-centres enregistrent une diminution du volume de ventes plus marquée que celle observée dans leurs agglomérations.

Un cercle vertueux
Ce dynamisme du marché immobilier est ainsi synonyme « d’un cercle vertueux dans de nombreuses villes moyennes, avec des retombées positives commerciales, économiques et sociales plus largement, ainsi qu’en termes d’animation des villes et de leurs centres de manière générale », souligne le baromètre. Et d’estimer que les chiffres montrent la nécessité de poursuivre les actions menées et de les approfondir. Il faut aussi que l’investissement privé soit au rendez-vous dans ces villes moyennes pour poursuivre cette dynamique, dans une période d’incertitude économique où la « pierre sécurité » pourrait encore se renforcer, analyse le baromètre.

Spécificité de l’Ile-de-France 
Le marché immobilier des villes ACV d’Ile-de-France se caractérise par la proximité de Paris qui ne permet pas de faire émerger le rôle de centralité recherché par le programme dans l’analyse des statistiques immobilières. En tout cas, le marché immobilier francilien reste porté par le marché des maisons. La pression de la demande sur les maisons depuis le début de la crise sanitaire conduit à une hausse annuelle des prix. Les villes du programme ACV d’Île-de-France restent ainsi plus dynamiques que la ville-centre que représente Paris.