Casernes de gendarmerie : les nouvelles règles pour les collectivités

Pour une commune, accueillir une caserne de gendarmerie représente un investissement immobilier durable. Le décret du 28 octobre 2026 et son arrêté d’application redessinent les règles de ces opérations, portées par les collectivités, leurs groupements, les organismes HLM ou les sociétés d’économie mixte habilitées. Leur objectif : rendre les relations financières entre le propriétaire et l’État plus explicites, de la fixation du loyer à la sortie du contrat. 

Un loyer décomposé, un financement à anticiper

Le loyer repose sur le prix de revient admissible de l’opération et plusieurs composantes : amortissement du financement, charge financière calculée selon un taux normatif lié au livret A, rémunération et reconstitution des fonds propres, frais généraux, taxes et assurances non récupérables. Une participation au gros entretien et au renouvellement des composants du bâtiment est également prévue. Le loyer ne suit donc pas automatiquement les conditions de l’emprunt réellement souscrit par la collectivité. Cet écart devra être intégré au montage financier du projet. 

L’arrêté précise l’évolution de ces différentes composantes. Les frais généraux sont notamment révisés tous les trois ans selon l’indice des loyers des activités tertiaires, tandis que les taxes et assurances concernées sont ajustées aux montants effectivement supportés. Le renouvellement du bail ne déclenche pas un nouveau calcul du loyer initial : les paramètres et échéanciers continuent de s’appliquer. 

Des garanties de sortie, une transition jusqu’en 2028

Le bail est conclu pour neuf ans, renouvelable par accord exprès. Si l’État décide de partir avant le terme de l’échéancier financier, une indemnité est prévue, calculée notamment à partir du capital normatif restant à amortir, avec des déductions tenant compte des possibilités de réemploi du bâtiment. Une option d’achat peut aussi être inscrite au contrat, avec l’accord du propriétaire.

La réforme ne fait toutefois pas basculer les baux existants dans le nouveau régime. Sous cette réserve, elle concerne les opérations mises à disposition de l’État à compter du 1er janvier 2028. Pour celles prévues avant cette date et dont le bail n’est pas encore signé, une bascule anticipée reste possible sous conditions. Le calendrier du projet devient donc un point déterminant pour les élus. 

Sources : décret n° 2026-1013 et arrêté du 28 octobre 2026, publiés au Journal officiel du 31 octobre.