Taxe d’habitation : l’Inspection générale des finances plaide pour une refonte

Faut-il revoir de fond en comble ce qui reste de la taxe d’habitation ? Dans un rapport publié le 8 octobre 2026, l’Inspection générale des finances (IGF) interroge les fondements d’une fiscalité devenue complexe, dont elle juge la justification économique fragile. En réponse, elle propose plusieurs scénarios, jusqu’au remplacement de cet impôt par une contribution additionnelle à la taxe foncière pour les multipropriétaires. 

Engagée en 2018, la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales est effective pour tous les contribuables depuis le 1er janvier 2023. Subsistent notamment la taxe sur les résidences secondaires (THRS) et, dans les collectivités l’ayant instaurée, celle sur les logements vacants (THLV). Mais que doivent-elles financer ou encourager ? C’est cette question que pose la mission.

Une incitation au logement peu convaincante

À l’origine, la taxe d’habitation faisait contribuer l’occupant au financement des services publics locaux. Son maintien sur une partie seulement des logements brouille cette logique. Elle doit désormais contribuer à limiter la sous-occupation du parc ou compenser les contraintes qu’elle fait peser sur les communes. Or, selon les éléments du rapport présentés par Vie-publique, les écarts de taxation peuvent produire des effets paradoxaux. Dans 3 220 des 3 697 communes situées en zone tendue, laisser un logement vacant pendant un an apparaît fiscalement plus avantageux que l’occuper comme résidence secondaire. L’écart atteint dix points de taux en moyenne.

Autre constat : la proportion moyenne de logements vacants est de 9,2 % dans les communes ayant instauré la THLV, contre 8,9 % dans les autres. Cette comparaison ne suffit pas à mesurer l’effet propre de la taxe, mais elle invite à relativiser sa portée incitative. Pour l’IGF, cette fiscalité remplit surtout une fonction de rendement.

Fiabiliser la collecte, repenser l’assiette

La gestion constitue l’autre point noir. Depuis 2023, l’identification des logements taxables repose sur les déclarations des propriétaires dans le service « Gérer mes biens immobiliers ». D’après la synthèse transmise, 1,2 million de logements ont été taxés à tort en 2024, sur 4,6 millions de logements taxés. Aux démarches imposées aux propriétaires s’ajoutent les coûts de traitement et de dégrèvement pour l’administration. L’IGF préconise donc de simplifier la collecte des données et de moderniser les traitements informatiques, en privilégiant un adossement à la chaîne de taxation foncière. Elle envisage également deux transformations plus profondes : fusionner les régimes applicables aux résidences secondaires et aux logements vacants, en préservant les exonérations pour vacance involontaire ; ou remplacer la taxe d’habitation résiduelle par une contribution additionnelle à la taxe foncière à partir du deuxième bien détenu.

Quel que soit le scénario, la mission recommande de revoir les valeurs locatives cadastrales. Elle propose notamment de mobiliser les données de transactions immobilières pour estimer des tarifs au mètre carré par quartier. Pour les collectivités, ces pistes ouvrent un débat sensible : comment rendre l’impôt plus cohérent tout en préservant leurs ressources et leur capacité à agir sur le logement ?