« Le diagnostic structurel permet de sortir de la gestion d’urgence »

Le diagnostic structurel est-il désormais obligatoire dans toutes les communes ?

Non. La loi du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé a créé un dispositif permettant aux communes de définir des secteurs dans lesquels les bâtiments d’habitation collectifs sont soumis à un diagnostic structurel, à partir de quinze ans après leur construction, puis au moins tous les dix ans. Le décret d’août 2025 (article L. 126-6-1 et articles R. 126-43-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation) en a précisé les modalités d’application. L’obligation dépend donc d’une décision locale. Elle ne concerne pas uniquement les copropriétés : les immeubles appartenant à un bailleur privé ou social peuvent également entrer dans son périmètre. L’objectif est de mieux connaître l’état des structures et de repérer les risques avant qu’ils ne mettent en danger les occupants ou les passants.

Comment une municipalité détermine-t-elle les immeubles concernés ?

Le conseil municipal délimite les secteurs par délibération. Il peut s’agir de zones concentrant un habitat dégradé ou un parc ancien susceptible de présenter des fragilités structurelles. Les périmètres sont ensuite annexés au document d’urbanisme. Pour les élus, la difficulté consiste à définir un ciblage pertinent. Retenir une zone très large impose une dépense à de nombreux propriétaires ; un périmètre plus resserré suppose de disposer d’une connaissance suffisamment précise du bâti. Les caractéristiques constructives, les matériaux ou l’état des sols peuvent notamment éclairer cette décision. C’est un travail qui peut nécessiter un accompagnement technique.

Que doivent faire les propriétaires une fois informés ?

Ils doivent missionner un professionnel disposant des compétences, de l’assurance et des garanties d’indépendance requises pour réaliser le DSO. Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires finance le diagnostic, puis transmet le rapport à la commune dans le délai réglementaire de dix-huit mois suivant la notification, ou l’affichage prévu lorsqu’elle n’a pas pu être effectuée. Il faut donc anticiper la consultation des prestataires et l’organisation des visites. Le syndic joue un rôle essentiel pour réunir les documents disponibles sur l’immeuble, informer les copropriétaires et faciliter l’accès aux logements. Si le diagnostic n’est pas transmis, la commune dispose d’un levier pour en obtenir la réalisation et peut, dans les conditions prévues par les textes, le faire réaliser d’office aux frais des propriétaires.

Que regarde concrètement le professionnel ?
Il analyse la structure de l’immeuble et la manière dont les charges se transmettent, depuis les éléments supérieurs jusqu’aux fondations. Il s’agit de comprendre ce qui porte quoi, de repérer les risques et d’évaluer leurs conséquences possibles sur la solidité du bâtiment. L’intervention ne se limite pas à observer une façade. Elle nécessite des visites et l’examen des informations disponibles sur les travaux ou les transformations réalisés. Le rapport établit un état des lieux et formule, selon les constats, des préconisations d’investigations complémentaires ou de travaux. Le diagnostic constitue ainsi une première étape : les  risques identifiés nécessiteront des études plus approfondies pour définir les solutions techniques.

Le rapport déclenche-t-il automatiquement des travaux ?

Il faut distinguer le diagnostic, qui apporte une connaissance de l’état du bâtiment, et les suites à donner à ses conclusions. Nous manquons encore de recul sur la manière dont les préconisations seront suivies dans la durée. Mais une information essentielle devient disponible : les propriétaires, le syndic et la commune ont connaissance des fragilités identifiées. Le diagnostic ne doit donc pas être considéré comme un document supplémentaire que l’on classe. S’il révèle des risques, il doit permettre d’organiser la réponse et de hiérarchiser les interventions. L’intérêt du dispositif est précisément de passer d’une logique curative à une démarche préventive, plutôt que d’attendre une situation d’urgence.

Les petites copropriétés pourront-elles supporter le coût des interventions ?

Le diagnostic et les travaux sont à la charge des propriétaires. Or les immeubles les plus fragiles ne sont pas nécessairement ceux dont les occupants disposent des moyens financiers les plus importants. Certaines copropriétés pourront découvrir des besoins de travaux élevés au regard de leurs ressources ou de la valeur des biens. Cette difficulté est réelle, mais elle ne fait pas disparaître les risques. Plus ils sont repérés tôt, plus ils sont généralement faciles à traiter. Sur une structure en béton, par exemple, une infiltration peut favoriser la corrosion des armatures. Les fissures qui en résultent facilitent ensuite de nouvelles entrées d’eau : la dégradation s’amplifie et la réparation devient plus lourde. Disposer de l’information permet d’agir avant cet engrenage. Cela éclaire aussi les futurs acquéreurs sur l’état de l’immeuble. Lorsque nous accompagnons une petite copropriété et réalisons son diagnostic, nous proposons également de l’aider à trouver des financements adaptés à sa situation. Plusieurs leviers existent. La copropriété peut d’abord mobiliser son fonds de travaux, obligatoire depuis 2017, ou souscrire un prêt collectif qui permet d’étaler la dépense sans demander à chaque copropriétaire d’avancer la totalité de sa quote-part. Lorsque les travaux de structure s’accompagnent d’une rénovation énergétique, par exemple une réfection de façade associée à une isolation par l’extérieur, la copropriété peut aussi prétendre à MaPrimeRénov’ Copropriété et à l’éco-prêt à taux zéro copropriété. De leur côté, les copropriétés en difficulté peuvent bénéficier d’aides spécifiques de l’Anah ou d’Action Logement, et de nombreuses collectivités proposent leurs propres dispositifs. À titre individuel enfin, certains copropriétaires peuvent obtenir des aides selon leurs revenus, comme MaPrimeLogement décent pour les propriétaires occupants modestes. L’enjeu est de combiner ces solutions pour que le coût des travaux reste supportable, et que la sécurité de l’immeuble ne dépende pas des moyens de ses occupants.

Peut-on éviter de multiplier les diagnostics avec le projet de plan pluriannuel de travaux ?

Oui, un projet de plan pluriannuel de travaux, le PPPT, peut satisfaire à l’obligation de diagnostic structurel si son auteur possède les compétences et garanties exigées pour cette mission. Cela suppose notamment une expertise adaptée aux structures, une assurance spécifique et le respect des exigences d’indépendance. Il faut donc examiner cette possibilité dès la commande. Un PPPT déjà réalisé ne vaut pas automatiquement diagnostic structurel : il faut vérifier les conditions dans lesquelles il a été établi et les qualifications de son auteur. Lorsqu’il tient lieu de diagnostic, il doit également être transmis à la commune dans le délai de dix-huit mois. L’intérêt est d’articuler la connaissance de la structure avec une programmation des travaux sur dix ans, pour construire une stratégie d’entretien cohérente.