Entrées de villes commerciales : un immense gisement urbain à transformer

Les entrées de ville, ces territoires souvent constitués d’enfilades de zones commerciales en périphérie des agglomérations, représentent une manne urbaine jusqu’ici peu exploitée. Icade et la SCET viennent de publier le premier baromètre national consacré à ces espaces, basé sur une analyse cartographique de 3 800 sites en France métropolitaine. Leur surface totale : 80 000 hectares, soit l’équivalent de 8 fois Paris intra-muros. Et leur potentiel de transformation est immense.
L’étude identifie trois scénarios d’aménagement (logement, foncier économique, renaturation) selon la taille des sites. Résultat : ces territoires pourraient accueillir 1,6 million de logements, 15 000 hectares d’activités économiques et 10 000 hectares de désimperméabilisation. Les petites surfaces (entre 1 et 3 hectares), qui représentent à peine 2 % du foncier global mais près de 1 000 sites, pourraient être transformées dès le prochain mandat municipal. Elles offrent une opportunité stratégique pour tester à court terme des opérations de recyclage urbain dans des zones déjà artificialisées, dans l’esprit de la loi ZAN.
L’enjeu est double : répondre à la crise du logement, tout en adaptant la ville aux nouvelles attentes de sobriété foncière, de mixité et de qualité de vie. Ce sont précisément les priorités exprimées par les 249 décideurs interrogés dans le cadre du baromètre. 89 % d’entre eux estiment nécessaire de transformer ces entrées de ville. Ils plébiscitent en priorité la création d’espaces verts (60 %), l’amélioration de la qualité architecturale (56 %) et une meilleure desserte en transports collectifs (50 %). Les freins identifiés sont bien connus : morcellement foncier, portage complexe sur le temps long, équilibre économique difficile.

Des Français favorables à la transformation… et prêts à habiter ces nouveaux quartiers

Du côté des habitants, l’appétence pour un changement de modèle est réelle. Selon une étude IPSOS intégrée au baromètre, 64 % des Français estiment que la création de logements dans ces zones commerciales doit être une priorité des prochaines équipes municipales. Ce chiffre grimpe à 77 % chez les moins de 35 ans et à 72 % chez les catégories populaires, deux publics particulièrement touchés par la crise du logement.
Contrairement aux idées reçues, ces territoires ne sont pas rejetés : 26 % des Français se disent prêts à y habiter, un chiffre qui atteint 37 % chez les jeunes. À condition, bien sûr, que ces quartiers soient repensés : espaces verts, mobilité douce, commerces de proximité, lieux de vie et de services. Aujourd’hui, 7 Français sur 10 fréquentent une entrée de ville au moins une fois par mois, souvent dans un cadre exclusivement commercial. Demain, ils pourraient y vivre, y travailler, y circuler autrement.
Pour Icade comme pour la SCET, ces résultats traduisent une prise de conscience collective. La transformation des entrées de ville ne doit pas être un simple ajustement fonctionnel, mais un véritable projet d’aménagement du territoire. Quatre leviers sont identifiés : initier rapidement des projets sur les petits sites, structurer une gouvernance solide pour les grands, capter le potentiel de foncier économique, et réussir l’alliance entre acteurs publics et privés. Pour Nicolas Joly (Icade), « c’est un enjeu structurant face à la crise du logement, mais aussi une opportunité d’adapter la ville aux défis contemporains. » Reste à franchir le pas. Car la mutation de ces zones – souvent perçues comme figées – nécessite un alignement d’intérêts, une vision commune et une mobilisation forte des élus locaux, à quelques mois des municipales. Le potentiel est là. Il s’agit désormais de le révéler.