Les leçons du congrès de l’USH pour les collectivités

Dans les années 1990, on enregistrait une moyenne de 3800 ventes annuelles de logements HLM. Entre 2000 et 2009, elles sont passées à 4500 puis à près 10 000 en 2018. Une augmentation significative qui reste cependant éloigné de l’objectif gouvernemental de 40 000 ventes annuelles. Pour s’en approcher la loi « Elan » du 24 novembre 2018 comporte plusieurs mesures qui les encouragent, mais il est trop tôt pour en estimer l’impact.

La question que pose incidemment la vente, selon la directrice générale de l’USH, est celle de la reconstitution du parc social vendu dans les territoires où le prix de l’immobilier est très élevé : « Il y a des villes, par exemple Paris, où il serait impossible de reconstituer l’offre locative sociale. » L’autre risque, souligné par Marianne Louis mais aussi Claire Delpech, en charge de l’habitat à l’AdCF (Assemblée des communautés de France), est que les biens acquis par des acheteurs aux moyens financiers limités se transforment en copropriétés dégradées.

Sur les politiques d’attributions le contexte a beaucoup changé ces dernières années avec beaucoup d’effort sur la transparence et la mise en place des conférences intercommunales du logement (CIL) déjà effectives dans presque tous les territoires selon la responsable de l’AdCF en charge du logement. En outre, le parc social a évolué : « Il est marqué par un phénomène de paupérisation », constate la directrice générale de l’USH. 50% des demandeurs et 49% des attributaires ont des ressources sous le seuil de pauvreté, fixé en 2016 à 1 026 € par mois et par unité de consommation (soit 60% du revenu médian).

Les politiques de mixité constituent un atout majeur pour éviter la paupérisation du parc HLM et en assurer la diversité. « Elles représentent un enjeu fort de l’USH et des organismes même si la mixité sociale suscite des controverses », explique Marianne Louis. « L’ensemble du mouvement HLM a une position claire, celle d’œuvrer en faveur de la diversité. » Dans cette perspective et dans le cadre de la réforme de la gestion de la demande et des attributions, les organismes contribuent aux chantiers portés par les intercommunalités et prennent en compte les objectifs d’accueil des ménages prioritaires et d’équilibre territorial. Claire Delpech de l’AdCF évoque l’instauration de « chartes de gouvernance de la mixité dans les territoires pour unir les nombreux acteurs autour d’objectifs communs et accroître l’efficacité des politiques ».

L’intégration de petits lots de logement sociaux dans des programmes immobiliers plus vastes constitue un moyen apprécié pour créer de la mixité en diffusant le logement social dans la ville. « C’est une très bonne option », indique Claire Delpech. À l’USH, Marianne Louis est sur la même longueur d’onde : « Ce type de programme est privilégiée aujourd’hui par les organismes qui disposent d’un véritable savoir-faire en la matière. À titre d’exemple, la taille moyenne d’une nouvelle opération est de l’ordre de 20 logements. Plus globalement, 72% du parc HLM est constitué de maisons ou situé dans de petits et moyens immeubles. »

La loi « Élan » amplifie le phénomène des regroupements qui avait déjà commencé et fixe une échéance : d’ici au 1er janvier 2021 les organismes de moins de 12 000 logements seront regroupés, fusionnés ou intégrés dans une société anonyme de coordination (SAC). « Encore faut-il trouver avec quel autre bailleur opérer le rapprochement », précise Marianne Louis qui considère que cette réorganisation peut impacter « les partenariats et la capacité de mener à bien les projets entre les bailleurs et les élus locaux ». Sur les 357 organismes HLM concernés par l'obligation de regroupement définie par la loi « Elan », 312 sont engagés dans des projets et 11 avaient bouclé leur regroupement au début de l'été. Restaient 45 bailleurs sociaux sans aucune perspective de rapprochement.

Si la responsable de l’AdCF en charge du logement voit « une légitimité » à regrouper des petits organismes HLM, elle redoute une rupture du lien avec les bailleurs notamment dans les territoires ruraux. Les regroupements peuvent en effet présenter autant d’avantages que de d’inconvénients. « Dans les territoires les plus attractifs, ils pourraient être sans incidence et peut-être même renforcer le poids de la politique locale », estime pour sa part Marianne Louis. Mais d’ajouter : « En revanche, dans les territoires isolés, les réorganisations risquent d’accélérer la déqualification. C’est précisément pour éviter ce phénomène de trop forte concentration du secteur que la loi Elan a prévu, en complément des fusions ou de la constitution de groupes, la création de sociétés de coordination. » Ces sociétés paraissent bien mieux en capacité de conserver le lien avec le territoire cher aux collectivités qui voient dans les bailleurs sociaux des partenaires pour les aider à porter leur politique de l’habitat. Victor Rainaldi